투자자가 계약금을 받을 수 있는 시점 변경 제안
호치민시 부동산 협회(HoREA)는 부동산 보증금 활동을 위해 특별히 마련된 몇 가지 제안과 함께 2023년 부동산 사업법 개정 방향에 대한 정부 보고서에 대한 의견서를 방금 제출했습니다.
부동산 사업법(개정안) 초안은 현재 투자자가 미래에 형성될 부동산의 계약금, 매매 또는 임대 구매 계약을 체결할 권한을 다른 조직이나 개인에게 위임할 수 없다고 여전히 규정하고 있습니다.
이 문제에 대한 의견을 제시하면서 HoREA는 투자자가 계약금을 받을 수 있는 시점을 변경할 것을 제안하는 견해를 제시했습니다. 이에 따라 초안은 부동산이 사업에 투입될 자격이 충분할 때 판매 가격 또는 임대료의 최대 5%를 징수하도록 허용합니다.
HoREA는 이 시점까지 기다려야 한다면 5% 보증금 제한이 더 이상 실제로 필요하지 않다고 생각합니다. 왜냐하면 당시 투자자는 미래에 형성될 주택 매매 계약을 체결하고 계약 가치의 최대 30%를 최초로 징수할 수 있기 때문입니다.
HoREA의 관점에 따르면 부동산이 사업 조건을 충족하는 단계에서 보증금을 예치하면 투자자와 고객이 민법 규정에 따라 자율적으로 합의할 수 있습니다.
대신 이 조직은 프로젝트가 투자 정책 승인, 투자자 승인을 받았거나 국가 기관에서 평가한 기본 설계가 있고 투자자가 토지 사용권에 대한 서류 중 하나를 가지고 있을 때 계약금을 더 빨리 받을 수 있는 가능성을 열고 싶어합니다. 최대 계약금 수준은 여전히 판매 가격 또는 임대 구매 가격의 5%이며, 최초 지불 시 계산되고 계약금 합의에는 판매 가격, 임대 구매 가격이 명확하게 기록되어야 합니다.
HoREA는 조기 보증금이 "원가"로 제품에 접근하고 보증금 계약에서 판매 가격 또는 임대 구매 가격을 즉시 "확정"할 수 있는 기회를 제공한다고 생각합니다. 동시에 협회는 이 단계에서 최대 5%를 받는 것이 프로젝트가 특정 법적 기준점을 달성했기 때문에 고객에게 "거의 위험을 초래하지 않는다"고 평가합니다.
부동산 판매 가격이 영향을 받을 수 있습니다.
그러나 일부 전문가들은 위의 제안이 투자자가 "미숙한 쌀을 대량으로 판매"하는 상황으로 이어져 분쟁의 위험을 초래하고 위험을 구매자에게 떠넘길 수 있다고 말합니다. DG Capital 펀드의 재무 자문 이사인 Nguyen Duy Phuong 박사는 제안이 통과되면 합법적인 보증금과 불법 자금 조달 간의 경계가 더욱 얇아질 수 있다고 말했습니다.
투자자는 프로젝트가 매우 초기 단계일 때부터 규정을 이용하여 돈을 징수할 수 있으며, 토지 할당 절차, 재정 의무 또는 건설 허가가 완료되지 않았습니다. 그렇게 되면 프로젝트가 지연될 경우 구매자가 대부분의 위험을 부담해야 합니다. 투자자는 이전 프로젝트의 어려움을 처리하기 위해 다음 프로젝트의 현금 흐름을 사용할 수 있습니다. 낮은 계약금 수령 비용으로 인해 많은 대리점, 거래소, 투자자는 프로젝트가 판매 조건을 충족할 때 구매 권한을 양도하기 위해 많은 양의 계약금을 쉽게 "가질" 수 있습니다.
일부 견해에서는 보증금 수령이 "예약 매진, 아름다운 주택 매진, 공식 판매 시작 시 가격 인상 임박"과 같은 정보를 증가시킬 수 있다고 주장합니다. 이러한 정보는 희소성 심리를 쉽게 조성하여 구매자가 기회를 놓칠까 봐 걱정하고 (FOMO) 프로젝트에 대한 충분한 정보가 없더라도 더 빨리 돈을 지불하는 것을 받아들입니다.
이러한 현상이 널리 퍼지면 투기 상황이 매우 일찍 형성되어 주택 가격이 판매 전 단계부터 상승할 수 있습니다. 반면 실제 거주 수요가 있는 구매자는 제품에 접근하기가 더욱 어렵습니다.
이 제안과 관련하여 호치민시 변호사 협회의 응우옌 당 뜨 변호사는 미래에 형성될 주택 프로젝트의 경우 투자자는 프로젝트 실행 진행 상황을 결정하고, 법적 절차를 완료하고, 시공을 조직하고, 자본을 동원하고, 법률 규정에 따른 판매 조건을 충족하는 측이라고 말했습니다.
반면 구매자는 이러한 요소를 완전히 통제할 수 없습니다. 기업은 시장에 접근하고 프로젝트 개발 자원을 동원하기 위한 추가 도구가 필요하며, 구매자는 자신이 투자한 금액이 항상 법률에 의해 보호된다는 보장을 받아야 합니다.
따라서 응우옌 당 뜨 변호사의 견해에 따르면 법률이 투자자에게 보증금 수령 권한을 확대한다면 기업이 시장에 더 편리하게 접근할 수 있는 메커니즘을 설계해야 하며, 구매자는 여전히 할당된 금액에 대한 안전을 보장받을 수 있습니다.
