껀터에 거주하는 H.H. M 씨는 313.7m2의 다년생 작물 재배지를 구입했다고 밝혔습니다. 이 토지는 2014년 이전에 주거용 토지에서 분할하여 다른 사람에게 권리를 이전했습니다.
M 씨는 자신의 토지가 주거용 토지와 관련된 정원, 연못 토지로 간주되고 권리 이전으로 분리되는지 여부를 질문했습니다. 그리고 주거용 토지로 용도 변경 시 토지 사용료 면제 및 감면 정책이 적용되는지 여부도 질문했습니다.
농업환경부는 이 문제에 대해 다음과 같이 답변합니다.
주거용 토지가 있는 동일한 필지 내의 정원, 연못, 농업용 토지(예: 주거용 토지 및 다년생 작물 재배 토지 필지)가 토지 사용권 이전을 위해 일부 다년생 작물 재배 토지가 분리된 경우, 이 분리된 다년생 작물 재배 토지는 주거용 토지와 관련된 정원, 연못 토지에서 유래한 토지 필지로 확인됩니다(토지법 시행 조직의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 일부 메커니즘 및 정책을 규정하는 결의안 254/2025/QH15 제10조 2항 c점에 규정된 경우에 해당).
주거 지역 내 농지 사용 목적 변경의 경우 토지법 제116조 5항은 다음과 같이 규정합니다.
가구 및 개인의 경우 주거 지역 내 농지, 주거용 토지가 있는 동일 필지 내 농지를 주거용 토지로 변경하거나 비주거용 비농업 토지를 주거용 토지로 변경하는 것을 허용하는 근거는 관할 당국이 승인한 도시 및 농촌 계획에 관한 법률 규정에 따른 현급 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획입니다.
용도 변경 시 토지 사용료 계산 방법.
2025년 12월 11일, 제15대 국회 제10차 회의에서 국회는 토지법 시행 조직의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 일부 메커니즘 및 정책을 규정하는 결의안 254/2025/QH15를 발표했습니다. 그중:
결의안 254/2025/QH15 제10조 2항은 다음과 같이 규정합니다.
토지법 제121조 1항 b, c, d, đ, e 및 g호에 규정된 토지 사용 목적을 변경할 때 토지 사용자는 다음 규정에 따라 토지 사용료, 토지 임대료를 납부해야 합니다.
토지 사용 목적 변경 후 토지 유형의 토지 사용료, 토지 임대료와 나머지 토지 사용 기간 동안 토지 사용 목적 변경 전 토지 유형의 토지 사용료, 토지 임대료 간의 차액을 기준으로 임대 기간 전체에 대해 일시불로 토지 사용료, 토지 임대료를 납부합니다.
토지 사용 목적 변경 후 토지 유형에 따라 연간 토지 임대료를 납부합니다.
주거용 토지가 있는 동일 필지 내의 정원, 연못, 농업용 토지가 토지 사용권 인정 시 확인되어 주거용 토지로 용도 변경되는 경우; 주거용 토지와 관련된 정원, 연못 토지에서 용도 변경되었지만 토지 사용자가 분할하여 토지 사용권을 이전하거나 2014년 7월 1일 이전에 지적도 측량 시 측량 기관이 자체적으로 측량하여 별도의 필지를 주거용 토지로 분할한 경우, 징수 수준에 따라 토지 사용료를 계산합니다. 주거용 토지 가격으로 계산된 토지 사용료와 토지 용도 변경 허가 결정 시점의 농업용 토지 가격으로 계산된 토지 사용료 간의 차액의 30%(이하 차액이라고 함)는 지역의 주거용 토지 할당 한도 내에서 용도 변경된 토지 면적에 대해 계산합니다. 한도를 초과하는 토지 면적에 대한 차액의 50%는 지역의 주거용 토지 할당 한도의 1배를 초과하지 않습니다. 한도를 초과하는 토지 면적에 대한 차 위에 언급된 토지 사용료 징수 수준은 가구, 개인 1인당 한 번만 계산됩니다(토지 1필지당 계산).
결의안 254/2025/QH15 제11조 3항은 다음과 같이 규정합니다.
토지법 제220조 1항 d호에 규정된 토지 분할, 합병은 공공 도로와 연결되는 통로가 있거나 인접 토지 사용자가 공공 도로와 연결하기 위해 통과하도록 동의하는 것을 보장해야 합니다. 토지 사용자가 통로로 사용하기 위해 주거용 토지 또는 주거용 토지와 동일한 토지 구획 내의 다른 토지가 있는 토지 구획의 일부 면적을 할당하는 경우, 토지 분할 또는 합병을 수행할 때 통로로 사용하기 위해 해당 토지 면적에 대한 토지 사용 목적 변경을 의무적으로 수행할 수 없습니다.
토지 일부의 사용 목적 변경의 경우 토지 분할을 의무적으로 수행할 수 없습니다. 토지 구획 합병은 동일한 토지 사용 목적, 동일한 토지 임대료 지불 형태, 동일한 토지 사용 기간을 의무적으로 수행할 수 없습니다.
토지 사용 목적 변경 시 토지 사용료 면제 및 감면: 토지법 제157조 및 토지 사용료, 토지 임대료에 관한 정부의 2024년 7월 30일자 법령 103/2024/ND-CP 제2장, 제3장 제3절의 규정에 따른 토지 사용료 면제 및 감면; 정부의 2025년 11월 6일자 법령 291/2025/ND-CP 제1조 5항, 6항, 16항, 22항 b호는 법령 103/2024/ND-CP의 일부 조항을 수정 및 보완합니다.
농업환경부는 시민에게 관할권 및 법률 규정에 따라 검토 및 해결을 받기 위해 지역 토지 관리 기능 기관, 세무 기관에 연락할 것을 요청합니다.
