베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면, 토지법 및 관련 법률 개정에 대한 관점 및 방향에 관한 결의안 21-NQ/TW에서 특히 관심을 받는 문제 중 하나는 신축 아파트의 사용 기간을 공사 기간에 따라 결정하는 방향입니다.
VARS IRE에 따르면, 건물 수명은 관리 기준점으로 이해되어야 하며, 소유권이 자동으로 종료되는 시점이어서는 안 됩니다. 모든 아파트에 고정된 숫자를 적용하여 건물 수명에 접근해서는 안 됩니다. 실제 사용 기간은 설계 도면, 건설 품질, 유지 보수 기록, 운영 조건 및 독립적인 검사 결과를 기준으로 결정해야 합니다.
또한 철거 후 전환 과정에서 소유자의 권리를 완전히 정의해야 합니다. 가장 중요한 요구 사항 중 하나는 기존 건물이 철거된 시점과 재건축 공사가 완료된 시점 사이에 법적 공백이 생기지 않도록 하는 것입니다. 공동 토지 사용권, 재건축 프로젝트 참여권, 새 아파트 또는 해당 가치 수령 원칙, 양도, 상속, 담보 가능성과 같은 관련 권리는 법적 서류 및 관리 데이터베이스에서 명확히 정의해야 합니다. 권리가 완전히 정의되어야만 국민은 안심하고 재건축 과정에 참여할 수 있습니다.
VARS IRE는 투명하고 실행 가능한 재건 재정 메커니즘을 구축해야 한다고 주장합니다. 아파트 재건은 단순한 기술적인 문제가 아니라 우선 재정적인 문제입니다. 따라서 자원 동원 및 배분 메커니즘을 처음부터 설정해야 합니다. 일반적인 원칙은 토지 사용권 가치, 계획 조정으로 인한 부가가치, 상업적 면적 및 추가 개발 면적에서 발생하는 수입을 합리적으로 활용하는 것을 목표로 해야 합니다. 동시에 축적 기금, 장기 신용 및 소유자의 적절한 참여와 같은 다른 자원과 결합합니다.
또한 재건 과정에서 취약 계층을 보호하는 메커니즘이 필요합니다. 좋은 정책은 다수의 문제를 해결할 뿐만 아니라 취약 계층도 보호해야 합니다. 노인, 저소득 가구, 정책 가족 또는 단 한 채의 집만 가진 사람들은 한 번에 재정적 의무를 이행할 능력이 부족하여 거주지를 잃을 수 없습니다.
따라서 장기 할부, 우대 신용, 임대 구매, 적절한 아파트 배치 또는 특정 경우의 재정 의무 연장 메커니즘과 같은 다양한 유연한 지원 메커니즘을 연구해야 합니다.
각 아파트는 점진적으로 "디지털 건물 여권"을 통해 관리되어야 하며, 여기에는 검수 시점, 설계 문서, 건물 수명, 검사 기록, 구조 상태, 화재 안전, 유지 보수 기금 사용, 공용 토지 사용권 및 필요시 재건축 계획과 같은 모든 정보가 업데이트되어야 합니다.
이 데이터 시스템은 토지 데이터베이스, 공증, 은행, 보험 및 부동산 시장 정보 시스템과 연결되어야 합니다. 이를 기반으로 공사 상태, 잔존 사용 기간 및 공사 수명 주기 종료 후 관련 권리에 대한 정보도 거래 시 공개해야 하는 정보 그룹에 추가하는 것을 고려해야 합니다.
사회적 합의를 위한 홍보 작업도 중요하게 고려해야 합니다. 건물 수명 주기 관리는 주택 소유권에 대한 국민의 인식에 직접적인 영향을 미치는 새로운 접근 방식입니다. 따라서 정보가 충분히 전달되지 않으면 정책이 소유자의 권리를 감소시키는 방향으로 오해받기 쉽습니다. 건물 사용 기간을 결정하는 목표는 소유권을 제한하는 것이 아니라 생명과 재산의 안전을 보장하고 생활 공간의 질을 향상시키는 것이라고 분명히 해야 합니다.
결의안 21은 베트남이 건물이 노후화되었을 때 처리하는 사고방식에서 형성 초기부터 자산 수명 주기의 관리 사고방식으로 전환할 수 있는 기회를 열어줍니다. 이것은 아파트 사용 기간에 대한 이야기일 뿐만 아니라 새로운 개발 단계에서 도시 공간을 재구성하고 토지 자원을 효율적으로 활용하며 사람들의 권리를 보호하는 방법에 대한 더 큰 문제입니다.
