금융 레버리지를 사용하는 투자자에게 큰 압박
아파트 시장은 아파트 가격 수준이 상승했지만 투자 자금 유출 징후로 인해 유동성이 급격히 감소하면서 주목할 만한 발전을 기록하고 있으며, 구매자들은 금리 압력과 시장 위험에 대해 더욱 신중해지고 있습니다.
One Mount Group의 최근 보고서에 따르면 하노이 주택 시장은 급성장 기간 이후 눈에 띄게 둔화되었습니다. 이 회사는 2026년 1분기에 전체 시장 거래량이 약 11,100건에 달했으며, 여기에는 토지 및 아파트가 포함되며, 이는 전 분기 대비 50%, 전년 동기 대비 12% 감소한 수치입니다.
특히 아파트 부문은 약 4,000건의 양도 거래를 기록하여 분기 대비 60%, 연간 대비 26% 감소했습니다.
호치민시 시장은 2026년 1분기에 약 3,700채의 신규 분양 아파트를 기록했으며, 이는 2025년 4분기 대비 75% 감소한 수치입니다.
원 마운트 그룹에 따르면 분기별 급격한 하락세는 계절적 요인과 뗏 이후 구매자들의 신중한 심리를 반영합니다. 반면 연간 하락세는 투자 자금이 금리, 인플레이션, 지정학적 위험과 같은 거시 경제 요인에 대해 점점 더 신중해지고 있음을 보여줍니다.
이러한 추세는 건설부 보고서에도 기록되었습니다. 이 기관에 따르면, 1분기에 전국적으로 139,800건 이상의 부동산 거래가 있었으며, 이는 작년 말 대비 거의 8% 감소한 수치입니다. 특히 아파트 및 단독 주택 부문은 약 30,850건의 거래가 기록되어 분기 대비 거의 19% 감소했습니다.
Cushman & Wakefield의 시장 조사 부서 관리자인 Nguyen Ly Ly 여사는 새로운 공급과 인도 예정 제품의 양이 급증하는 상황에서 아파트 시장의 유동성이 감소하고 있다고 말했습니다.
Ly 여사에 따르면 2026-2028년 기간 동안 하노이는 주택 구매자에게 28,000개 이상의 제품을 인도할 것으로 예상됩니다. 대규모 공급이 동시에 나타나면서 유동성이 둔화되면 금융 레버리지를 사용하는 투자자 그룹에 상당한 압력이 가해질 것입니다.
리 씨는 "이 그룹은 자산 유지를 위해 높은 자본 비용에 직면해 있으며, 동시에 매력적인 판매 정책과 투자자로부터 많은 인센티브를 받는 새로운 상품 바구니와 경쟁해야 합니다."라고 말했습니다.
Cushman & Wakefield의 전문가는 향후 2년 동안 하노이가 중심부 주변 지역으로 강력하게 이동하는 추세로 68,000채 이상의 새로운 아파트를 맞이할 수 있다고 덧붙였습니다. 대규모 공급은 인프라 개발 지역의 가격 상승 기대감에 크게 의존하는 투기적인 제품에 대해 뚜렷한 가격 하락 압력을 가할 것입니다.
그녀는 "금리 변동과 시장이 더 합리적인 가격 조정을 할 것이라는 기대감으로 인해 구매자의 신중한 심리가 앞으로도 계속 유지될 수 있습니다."라고 말했습니다.
신중한 투자 심리
하노이의 부동산 중개인인 쩐반훙 씨는 현재 시장이 2024-2025년의 과열기와는 거리가 멀다고 말했습니다.
훙 씨에 따르면 이전에는 많은 투자자들이 프로젝트가 판매를 시작하자마자 몇 달 안에 차익을 얻기 위해 "단기 투자"를 기대하며 즉시 돈을 투자할 의향이 있었습니다. 그러나 현재 투자자 수는 특히 은행 대출을 사용하는 그룹에서 매우 크게 감소하고 있습니다.
훙 씨는 "예전에는 판매를 시작한 지 며칠 만에 고객이 보증금을 걸었던 아파트도 있지만, 현재는 한 달 내내 매물로 매달려 있어도 거래가 어렵습니다. 아파트 가격은 여전히 높지만 구매자는 더 이상 이전처럼 쉽게 돈을 내고 빨리 계약을 체결하는 것을 받아들이지 않습니다."라고 말했습니다.
이 중개인에 따르면 하노이의 아파트 가격 수준은 지난 2년 동안 너무 빠르게 상승하여 투자 수익률이 점점 좁혀지고 있습니다. 한편, 대출 이자 압박, 금융 비용 및 시장에 지속적으로 공급되는 새로운 공급으로 인해 많은 투자자들이 계속해서 "상품을 소지"하는 대신 현금 흐름을 회수하는 것을 선택하고 있습니다.
훙 씨는 시장이 더 강력한 선별 단계에 접어들고 있으며, 그중 실제 거주 수요, 좋은 위치, 완벽한 법적 지위가 있는 제품은 여전히 유동성을 유지하고, 가격이 너무 높게 책정되거나 비동기화된 개발 지역에 위치한 아파트는 앞으로 더 뚜렷한 조정 압력을 받을 것이라고 말했습니다.
