호치민시 부동산 협회(HoREA)의 반영에 따르면 일부 건설-양도(BT) 계약 프로젝트가 프로젝트 완료 후 토지 가격 지불 결정 시점이 너무 오래 걸려 어려움을 겪고 있습니다.
HoREA는 MHL 회사가 시행하는 투티엠 신도시의 BT 프로젝트 사례를 예로 들었습니다. 이에 따르면, 기업은 2018년부터 공사를 완료하고 국가 감사원의 감사를 받았지만, 2025년이 되어서야 호치민시가 토지 할당 결정을 발표했습니다. 이로 인해 토지 가격은 공사가 인도된 시점이 아닌 토지 할당 시점에 따라 결정되었습니다.
마찬가지로 또 다른 인프라 기업도 BT 투자자에 대한 토지 가격 평가 시점을 결정하는 것이 "병목 현상"이며, BT 계약 체결 시점 대신 토지 인도 지연 시점에 재정적 의무를 계산하면 기업의 재정적 문제에 큰 영향을 미친다고 밝혔습니다.
노동 신문 기자와의 인터뷰에서 HoREA 회장 레호앙쩌우 씨는 정부와 재무부에 토지 기금으로 BT 프로젝트를 지불하는 메커니즘에 집중하여 법령 257/2025/ND-CP의 일부 내용을 수정할 것을 제안하는 문서를 보냈다고 밝혔습니다.
협회에 따르면 시행 7개월 후 법령 257의 많은 규정이 특히 수년간의 시공 기간이 연장된 대규모 인프라 프로젝트에서 문제점을 드러내기 시작했습니다.
가장 큰 문제 중 하나는 BT 프로젝트의 가치가 처음부터 거의 "제한"되었다는 것입니다. 현행 규정에 따르면 프로젝트 결산 가치는 계약 체결 시 승인된 예산 수준을 초과할 수 없습니다.
쩌우 씨는 이러한 접근 방식이 현실적이지 않다고 생각합니다. 왜냐하면 인프라 프로젝트는 일반적으로 자재, 인건비 또는 연료 가격 변동의 영향을 크게 받기 때문입니다. 모래, 휘발유 가격 또는 건설 비용이 몇 년 안에 증가하기만 해도 총 투자 자본이 크게 증가할 수 있습니다.
기업이 더 걱정하는 것은 공사 가치가 고정되어 있는 반면, 지불 토지 가격은 실제 토지 할당 시점에 결정된다는 것입니다. 반면, 토지 가격은 특히 대규모 토지 또는 잠재적 위치에 있는 토지의 경우 시간이 지남에 따라 상승하는 경향이 있습니다.
이로 인해 투자자는 추가 건설 비용을 부담해야 할 뿐만 아니라 수년간의 토지 할당 대기 후 토지 가격 상승으로 인해 받는 토지 기금 규모가 감소하거나 토지 사용료를 추가로 납부해야 할 위험이 있는 상황이 발생합니다.
HoREA 회장인 Le Hoang Chau 씨의 견해에 따르면 이 메커니즘은 기업이 투입 비용 증가 압력을 받고 미래의 토지 가격 변동에 직면할 때 "이중 위험"을 초래합니다.
토지 가격 문제 외에도 HoREA는 현재 지불 메커니즘으로 인해 투자자가 자본을 조달하는 데 어려움을 겪고 있다고 명시했습니다. 규정에 따르면 기업이 BT 프로젝트를 수행하기 위해 토지 기금을 조기에 할당받았더라도 BT 프로젝트가 완료되지 않고 국가 예산 수입-지출이 기록되지 않은 경우 여전히 개발하거나 대응 프로젝트를 판매할 수 없습니다.
원인은 법령 257과 부동산 사업법 간의 중복 때문입니다. 구체적으로 부동산 사업법은 투자자가 프로젝트를 개발하기 전에 토지에 대한 재정적 의무를 완료하도록 요구하는 반면, 법령 257은 조기 토지 할당을 허용하지만 실제 수용된 BT 공사량에 따라 예산 수입-지출을 계산합니다.
그 결과 기업은 토지를 소유하고 있지만 여전히 대응 프로젝트에서 자금을 조달할 수 없어 현금 흐름이 막히고 조기 토지 할당 정책이 거의 의미를 잃었습니다.
이를 극복하기 위해 HoREA는 투자자가 BT 공사 시공을 위해 동결 계좌에 돈을 입금할 수 있도록 허용할 것을 제안합니다. 이 금액은 지불 토지 기금 가치에 해당하는 예산 수입-지출 기록으로 기록되어 기업이 시공을 진행하면서 자본을 동원할 법적 근거를 마련하는 데 도움이 됩니다.
또한 협회는 시공 진행 상황 또는 동결 계좌에 입금된 금액에 따라 은행 보증 가치를 점진적으로 줄일 것을 제안했습니다.이 메커니즘은 재정적 압력을 줄이고 신용 "룸"을 열어 BT 기업이 자본을 쉽게 동원하고 대응 프로젝트를 더 빨리 시행할 수 있는 조건을 조성할 것입니다.
