2023년 초부터 베트남 부동산(BĐS) 시장은 2018년부터 지속된 침체기 이후 공급 회복을 기록하기 시작했습니다. 베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)의 연구 데이터에 따르면 총 공급량은 2022년 40,000개 이상의 제품에서 2025년 약 128,000개의 신제품으로 증가했으며, 이는 2024년 대비 약 88% 증가한 수치이며 2019-2025년 기간 동안 최고 수준입니다.
공급 회복과 낮은 금리 및 풍부한 자금 흐름과 같은 유리한 거시 경제 조건은 이전의 자금 부족 시기에 "압축" 수요를 더욱 촉진하여 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 새로운 수준을 설정했습니다. 많은 투자자들이 인상적인 수익률을 기록했으며, 심지어 1~2년 만에 자산 가치를 두 배로 늘렸습니다.
특히 2025년 3분기에는 일부 지역의 아파트 가격이 아파트당 약 5억~10억 동 상승하여 "빠른 자금 투입과 단기 이익 기대"의 물결을 일으켰습니다. 분양 프로젝트는 "상품이 나오면 다 팔리고", 심지어 제품 소유를 위한 차액 거래가 흔하게 발생합니다.
그러나 2025년 말부터 공급이 뚜렷하게 개선되면서 시장이 전환되기 시작했습니다. 정책 조정 덕분에 법적 문제가 해결된 일련의 정체된 프로젝트와 주로 주요 교통 인프라와 관련된 주변 지역에서 승인 및 새로 시행된 20개 이상의 대규모 프로젝트가 있습니다.
공급은 양적으로 증가할 뿐만 아니라 통합 도시 지역, 동기화된 편의 시설의 등장으로 질적으로도 업그레이드됩니다. 공급 증가는 구매자가 부문, 지역에서 제품 유형에 이르기까지 더 많은 선택권을 갖도록 돕습니다. 심지어 지불 기한 연장, 이자율 지원과 같은 유연한 판매 정책 덕분에 구매자는 제품 가치의 약 10-30%의 초기 자본 비율로 시장에 참여할 수 있습니다.
그러나 단기간에 금리가 빠르게 상승하는 상황에서 시장 심리는 더욱 신중해졌습니다. 유동성은 더 이상 분산되지 않고 자금 흐름의 차별화 추세를 명확하게 반영하는 선택적 상태로 전환되었습니다.
유동성이 둔화되었지만 투입 비용 압력이 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 부동산 가격 수준은 크게 하락하지 않았습니다. 토지 비용은 현재 프로젝트 개발 총 비용의 약 30-40%를 차지하며 새로운 토지 가격표에 따라 급격히 증가하는 추세입니다.
이러한 구조로 토지 가격이 약 20% 상승하면 토지 사용료 계산 시 조정 계수 K(K>1)를 적용하면 프로젝트 개발 비용이 최소 6~8% 증가할 수 있습니다. 심지어 장기간 "덮개"를 씌운 후 재개된 많은 프로젝트는 1.5~3배 높은 토지 사용료를 납부해야 합니다.
게다가 건설 비용은 약 8~12% 증가했으며, 금리 약 2% 인상으로 인한 금융 비용 증가와 함께 프로젝트 개발 총 비용이 약 1.6~2.7% 증가했습니다. 이러한 현실로 인해 투자자는 유동성 압력이 점점 커지고 있음에도 불구하고 판매 가격을 인상해야 합니다.
판매 진척도가 계획에 미치지 못할 경우 재정 비용이 계속 증가하여 기업에 대한 위험과 현금 흐름 압력이 증가합니다. 이러한 배경에서 많은 투자자들이 금리 인센티브(고정 또는 상한선 적용), 지원 기간 연장 또는 조기 결제 계획에 대한 할인 증가와 같은 수요 촉진 정책을 적극적으로 적용하여 자금을 유치했습니다.
VARS IRE는 다양한 선택지가 있는 상황에서 투자자의 시장 접근 방식이 더 실질적인 방향으로 바뀌어야 한다고 생각합니다. "저렴한" 제품인지 "비싼" 제품인지 평가는 판매 가격에 근거해서는 안 되며, 지역 수준, 현금 흐름 활용 능력 및 투자 회수 기간과 비교하여 평가해야 합니다. 시장은 더 이상 단기 투자 전략에 적합하지 않으며, 실제 사용 가치 및 재무 효율성과 관련된 중장기 비전을 요구합니다.
따라서 투자자는 자금 흐름을 창출할 수 있고, 명확한 연결 인프라, 투명한 법적 지위가 있으며, 신뢰할 수 있는 투자자가 개발한 지역에 위치한 제품을 우선시해야 합니다. 동시에 높은 재정적 레버리지 사용을 제한하고 충분히 긴 투자 전략을 결정해야 합니다. 미래에 형성될 프로젝트의 경우 보유 기간은 프로젝트가 완료되어 운영에 들어갈 때까지 최소 3~5년으로 결정해야 합니다.
