호치민시 건설부 보고서에 따르면 5월 말까지 시는 미래에 형성될 주택으로 자본을 동원할 자격이 있는 20개의 상업 주택 프로젝트를 보유하고 있으며, 총 바닥 면적이 163만 m2가 넘는 약 16,328채를 공급하고 있습니다. 이 중 고급 부문은 총 공급량의 거의 90%에 해당하는 14,637채를 차지합니다. 중급 부문은 1,691채이고, 서민 주택은 새로운 프로젝트가 기록되지 않았습니다.
현재 호치민시에는 95,400채 이상의 규모의 96개 주택 프로젝트가 진행 중이며, 여기에는 약 87,200채의 아파트와 8,100채 이상의 저층 주택이 포함됩니다. 진행 중이거나 곧 시행될 대부분의 프로젝트는 중급 및 고급 부문에 위치하고 있습니다.
위의 발전은 호치민시 부동산 시장이 공급 측면에서 회복되고 있지만 제품 구조는 여전히 불균형하다는 것을 보여줍니다. 대부분의 신규 프로젝트는 중급 및 고급 그룹에 집중되어 있는 반면, 대다수 사람들의 실제 주거 요구를 충족하는 부문은 점점 더 부족해지고 있습니다.
이로 인해 시장 소비력이 급격히 감소하고 있습니다. 시장 조사 기관의 설문 조사에 따르면 시장 흡수력이 현저히 감소했으며, 호치민시 주변 지역의 아파트, 타운하우스와 같은 일부 부문은 전년 동기 대비 40-50% 감소했으며 이러한 감소 추세는 아직 멈추지 않을 것으로 예상됩니다.
주목할 만한 점은 아파트가 실제 주거 수요를 대부분 충족하고 지난 기간 동안 시장을 "점령"했지만 유동성이 급격히 감소한 부문이라는 것입니다.
DKRA 컨설팅의 부총괄 이사인 보홍탕 씨는 뗏 이후 남부 지역의 아파트 및 토지 주택과 같은 주요 부문에서 구매력이 작년 말 대비 20~30%에 불과하다고 밝혔습니다. 많은 프로젝트에서 구매 고객 수가 절반으로 감소한 반면, 구매자가 결정을 변경하여 공식 거래로 전환되지 않은 계약 건수는 점점 증가하고 있습니다.
반면 이 수요를 충족하지 못하는 변두리 토지, 중심지에서 멀리 떨어진 지역의 분할 토지와 같은 부문은 이 기간 동안 거의 '동결'되었습니다.
DKRA 컨설팅에 따르면 상반기 토지 시장의 성공적인 거래량은 1차 공급량의 3~5%에 불과하여 전년 동기 대비 약 절반으로 감소했습니다. 빌라 및 연립 주택 부문에서도 소비율은 약 4%에 불과합니다. 호치민시 및 인근 지방의 일부 중개업체의 조사에 따르면 토지 거래량도 전년 동기 대비 크게 감소했습니다.
전문가 분석에 따르면 시장 침체의 근본 원인은 금리 인상으로 인해 주택 구매자의 어깨에 가해지는 재정적 압박으로 인해 월별 부채 부담이 높아져 투기 자금이 시장에서 거의 사라지는 것입니다.
주택 대출 금리가 여전히 10% 내외 수준을 유지하고 있기 때문에 시장 유동성은 앞으로 강하게 돌파하기 어려울 것으로 예상됩니다. 현재 금리 수준은 연초보다 구매자 심리를 안정시키는 데만 충분하지만 새로운 투자 물결을 활성화하기에는 충분히 매력적이지 않습니다.
한편, 프로젝트 개발 비용, 대출 이자 및 건축 자재 가격이 여전히 높은 수준이기 때문에 주택 가격 수준도 크게 하락하기 어렵습니다. Avison Young Vietnam의 보고서에 따르면 하노이와 호치민시의 아파트 가격은 지난 5년 동안 각각 72%, 50% 상승한 반면 평균 소득은 매년 6~10%만 증가했습니다. 2025년 말 현재 베트남의 주택 가격은 국민의 연간 평균 소득의 약 20배에 해당합니다.
주택 가격이 빠르게 상승하는 반면, 저렴한 주택 공급은 1차 시장에서 거의 사라졌습니다. 최근 2년간 판매된 대부분의 제품은 고급 및 고급 부문에 속합니다. 이로 인해 지불 능력과 주택 가격 간의 격차가 점점 더 벌어지고 있습니다. 그 결과 실제 주택 수요는 여전히 매우 크지만 거래로 전환하기가 점점 더 어려워지고 있습니다.
현재 상황은 부동산 시장이 현재 공급-수요, 제품 구조 및 유동성 문제와 관련된 많은 큰 과제에 직면해 있으며, 이는 앞으로 프로젝트를 판매하고 준비하는 많은 기업에게 미지수임을 보여줍니다.
