적지 않은 사람들이 법률에 대한 무지 때문에 농지에 집을 짓고 돈, 건축물, 심지어 토지 사용권까지 지불해야 합니다. 현행법은 토지 사용 목적 변경이 허용되지 않은 경우 이 행위가 불법이라고 명확하게 규정하고 있습니다.
지난 기간 동안의 현실은 농지에 불법 주택을 건설하여 건축물을 철거해야 하거나 건설 비용 전체를 잃거나 토지 사용권 증명서를 발급받지 못한 경우가 많다는 것을 보여줍니다.
농지에 주택을 임의로 건설하면 처벌을 받고 토지를 회수할 수 있습니다.
2024년 토지법에 따르면, 농지는 국가가 할당, 임대 또는 인정한 목적에 맞게만 사용될 수 있습니다. 주택 건설은 주거용 토지에서만 수행될 수 있습니다.
2024년 토지법 제121조는 다음과 같이 명확히 규정합니다. 농지에서 주거용지로의 토지 사용 목적 변경은 관할 국가 기관의 허가를 받아야 하며 승인된 토지 이용 계획 및 계획과 일치해야 합니다.
이는 토지 사용자가 토지에 분쟁이 없거나 오랫동안 안정적으로 사용해 온 경우에도 농지에 주택을 임의로 건설할 권리가 없다는 것을 의미합니다.
농지에 집을 짓면 수천만 동의 벌금이 부과될 수 있습니다.
법령 91/2019/ND-CP에 따르면, 토지 사용 목적이 변경되지 않은 농지에 주택을 건설하는 행위는 위반 면적 및 정도에 따라 행정 처벌을 받게 됩니다. 구체적으로 위반자는 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.
- 위반 면적 및 정도에 따라 3백만~5천만 동의 벌금 부과;
- 도시 지역은 농촌 지역보다 두 배 많은 벌금을 부과받습니다.
- 불법 건축물 철거 강제;
- 토지의 원래 상태를 복원하도록 강제합니다.
- 심각한 경우 토지를 회수할 수 있습니다.
또한 허가 없이 건설하는 경우 위반자는 법령 16/2022/ND-CP에 따라 최대 5천만 동의 벌금을 부과받을 수 있습니다.
참고: 벌금 납부는 공사를 합법화하는 것을 의미하지 않습니다. 토지 사용 목적 변경 조건이 충족되지 않으면 공사는 여전히 철거해야 합니다.
농지를 주거용 토지로 전환할 때의 재정적 의무
2024년 토지법 제117조 및 법령 45/2014/ND-CP 제9조에 따르면 토지 사용 목적 변경 허가를 받으면 토지 사용자는 재정적 의무를 완전히 이행해야 합니다.
목적 변경 시 토지 사용료 계산 방법
토지 사용료 = (주거용 토지 가격 – 농지 가격) × 목적 변경 면적
그중:
토지 가격은 성급 인민위원회가 발행한 토지 가격표 또는 구체적인 토지 가격표에 따라 적용됩니다.
계산 시점은 관할 당국이 목적 변경을 허용하는 시점입니다.
참고: 이 금액은 일반적으로 농지를 주거용 토지로 전환할 때 비용의 대부분을 차지합니다.
또한 토지 사용자는 다음을 납부해야 합니다.
- 법령 45/2014/ND-CP 제11조에 따른 등록세 0.5%;
- 측량, 서류 수정, 인증서 갱신과 같은 행정 수수료.
실제로 많은 지역에서 목적 변경 총 비용은 특히 도시 및 교외 지역에서 수억 동에 달할 수 있습니다.
국민들이 유의해야 할 위험 경고
많은 경우 "땅이 곧 주거용 토지로 승격될 것", "이전에 건설하고 나중에 합법화한다"와 같은 광고를 믿음으로써 위험에 처합니다. 이 정보는 모두 법적 효력이 없습니다. 시민들은 다음 사항에 특히 유의해야 합니다.
- 목적 변경 허가를 받기 전에는 건축하지 않습니다.
- 계획 점검 전 토지 구매 계약금 미납;
- 중개인의 구두 약속을 믿지 않음;
- 지방 토지 관리 기관에서 정보를 적극적으로 조회하십시오.
2026년부터 토지법이 점점 강화되는 상황에서 규정을 준수하는 것이 합법적인 권리를 보호하고 불필요한 손해를 피하는 유일한 방법입니다.
