부동산 시장은 과열 성장 주기, 자본 비용 증가 압력, 기업에 대한 운영 구조 조정 요구 사항이 점점 더 분명해짐에 따라 새로운 단계에 접어들고 있습니다. 자본 흐름, 금리 및 제품 구조는 2026년 전망을 계속 지배하는 요인입니다.
신용 자본 흐름에 대한 분석에서 BIDV 수석 경제 전문가인 껀 반 륵 박사는 부동산은 현재 사회 주택 및 산업 단지를 제외하고 신용 우선 분야 그룹에 속하지 않는다고 지적했습니다. 이는 부동산 기업이 이전 단계보다 더 높은 자본 비용을 감수해야 함을 의미하며, 2020-2021년과 같은 낮은 수준으로 금리가 회복될 것이라고 기대하기는 어렵습니다.
그럼에도 불구하고 은행 신용은 유일한 자본 채널이 아닙니다. 2025년 부동산 FDI 자본은 약 63억 달러로 총 FDI 등록 자본의 20%를 차지했으며, 거의 20억 달러가 집행되었습니다. 부동산 기업 채권 시장도 약 1,235억 동의 발행 가치로 뚜렷한 회복세를 보였으며, 2024년 대비 40% 증가했습니다. 껀반륵 박사에 따르면 이러한 수치는 시장에 돈이 부족하지 않지만 국지적인 과열 성장을 피하기 위해 합리적으로 규제해야 함을 보여줍니다.
새로운 상황에 직면하여 껀반륵 박사는 부동산 기업이 개발 사고방식을 바꿔야 한다고 권고했습니다. 자금 흐름이 제한된 상태에서 10~15개의 프로젝트를 동시에 투자하고 시행하는 것은 시장 변동 시 큰 위험을 내포할 수 있습니다. 그는 기업이 정책을 면밀히 따르고 금리, 비용 및 수요를 적극적으로 예측해야 한다고 말했습니다.
제품 구조에 대해 전문가는 공급과 수요의 불균형이 여전히 큰 문제라고 강조했습니다. 고급 부문은 신중하게 고려해야 하지만 중급 주택, 사회 주택 및 저렴한 주택은 여전히 심각하게 부족합니다. 그는 또한 부동산 가격이 지난 2~3년 동안 새로운 수준을 형성했으며 크게 하락하기 어렵다고 말했습니다.
따라서 껀반륵 박사에 따르면 시장 규제는 적절한 공급 증가, 유연한 재정 정책(세금 - 수수료) 사용, 신중한 통화 정책 운영의 세 가지 기둥을 기반으로 해야 합니다.
껀반륵 박사는 "현재 가장 큰 과제는 균형점을 찾는 것입니다. 즉, 위험을 통제하되 시장을 과도하게 침체시키지 않는 것입니다. 왜냐하면 부동산은 여전히 경제의 중요한 기둥이기 때문입니다."라고 강조했습니다.
시장 관점에서 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)에 따르면 2026년에는 투자자들이 선택적 사고방식으로 전환해야 하며, 실질적인 사용 가치, 활용 능력, 유동성 및 우수한 위험 관리를 갖춘 제품을 우선시해야 합니다. 여전히 높은 레버리지, 검증되지 않은 정보 및 "빠르게 먹기" 기대에 의존하는 투자자들은 시장이 실질적인 경쟁 단계로 전환될 때 게임에서 제외될 가능성이 높습니다.
장기적으로 보면 VARS는 실제 주거 수요가 여전히 높은 수준을 유지하고, 경제가 계속 성장하고, 인프라 투자가 끊임없이 확대되어 자산 가치가 증가하고 투자 수요가 촉진되기 때문에 부동산 가격이 크게 하락하기 어려울 것이라고 생각합니다.
그러나 2026년 시장은 더 이상 확산되는 뜨거운 성장 "파도"가 없을 가능성이 높습니다. 대신 재정 능력이 충분하고 비용을 잘 통제하며 장기적인 비전을 가진 투자자만이 버티고 혜택을 누릴 수 있는 정리 단계가 있습니다.
VARS는 "총괄적으로 2026년 부동산은 더 이상 단기적인 기대의 게임이 아니라 기업과 투자자 모두의 지구력, 재정 규율 및 진정한 생존 능력을 시험하는 게임입니다."라고 강조했습니다.
