CBRE의 2026년 2분기 부동산 시장 보고서에 따르면 하노이 아파트 시장은 상반기에 기록적인 수준의 신규 공급을 계속 기록했습니다. 그러나 유동성은 정체 조짐을 보이고 있으며, 2차 시장의 판매 가격은 2022년 말 이후 처음으로 하락했습니다.
CBRE는 2026년 상반기에 하노이에서 판매되는 아파트 총 공급량이 16,600채에 달해 2020년 이후 상반기 최고치를 기록했다고 밝혔습니다.
주목할 만한 점은 시장이 m2당 6천만 동 미만의 가격으로 신규 분양 프로젝트를 기록하지 않은 것이 2분기 연속이라는 것입니다(VAT, 유지 보수 비용 및 할인 전 미포함).
신규 공급에서 가장 큰 비중을 차지하는 두 부문은 m2당 8천만~1억 1천만 동 가격대의 아파트 그룹과 m2당 1억 2천만 동 이상 가격대의 그룹으로, 각각 신규 총 공급량의 약 30%와 35%를 차지합니다.
특히 1억 2천만 동/m2 이상의 아파트 부문에서는 탄쑤언, 떠이호, 동아잉과 같은 도심 및 도심 인근 지역의 4개 프로젝트에서 3,000채 이상이 판매되었습니다.
공급이 크게 증가했음에도 불구하고 시장 흡수력이 둔화되는 조짐을 보이고 있습니다. 2026년 2분기에 판매된 총 아파트 수는 5,800채 이상으로 신규 판매량의 68%에 해당합니다.
이는 2026년 1분기와 비슷한 수준이지만, 정기 흡수율이 90%를 초과하고, 심지어 같은 기간에 새로 분양된 주택 수보다 많은 2024-2025년 기간에 비해 상당히 낮은 수준입니다.
CBRE 하노이의 고위 이사인 응우옌 호아이 안 여사는 높은 대출 금리 압력이 여전히 구매자의 행동을 지배하는 요인이라고 말했습니다. 이전의 낮은 금리 기간처럼 빠른 결정을 내리는 대신, 구매자는 현재 현금 흐름과 자금 투입 시점, 특히 큰 재정적 레버리지를 사용해야 하는 제품에 대해 더 신중하게 고려하고 있습니다.
CBRE에 따르면 2026년 2분기 하노이 아파트 판매 가격 추이는 1차 및 2차 시장 간의 차별화가 있습니다.
1차 시장에서 평균 판매 가격은 m2당 약 9,500만 동(VAT, 유지 보수 비용 및 할인 전 제외)으로 전 분기 대비 12%, 전년 동기 대비 21% 증가했습니다. CBRE는 2분기에 도심 지역의 공급 비중이 크게 증가한 것이 1차 가격 수준을 더 높은 수준으로 끌어올린 원인이라고 밝혔습니다.
반면 2차 시장의 평균 판매 가격은 2026년 2분기 말에 m2당 약 6천만 동에 달해 전 분기 대비 거의 3% 감소했습니다. 2차 아파트 시장이 2022년 말 이후 처음으로 하락 조정을 기록한 것입니다.
연간 가격 상승률도 크게 축소되어 약 13%로, 2024-2025년 기간의 최고점인 24-26%의 거의 절반 수준입니다.
하반기를 보면 CBRE는 신규 공급이 계속 높은 수준으로 유지될 것으로 예측합니다. 2026년 전체 판매 개시 총량은 2019년에 기록된 37,000채 이상의 최고점을 넘어 39,000채에 육박할 수 있습니다.
응우옌 호아이 안 여사에 따르면, 대규모 공급 규모는 경쟁 심화와 구매자의 신중함 증가 속에서 가치 평가 전략, 부문 선택 및 적절한 재정 지원 정책 구축에 있어 투자자에게 더 높은 요구 사항을 제기할 것입니다. 향후 분기의 판매 가격 및 유동성 추이는 금리 추세와 주택 구매자의 신뢰 회복 정도에 크게 좌우될 것입니다.
다른 관점에서 Cushman & Wakefield Vietnam 시장 조사 부서 관리자인 Nguyen Ly Ly 여사는 많은 2차 투자자들이 자본 비용으로 인한 큰 압력을 받고 있는 반면, 개발업체로부터 매력적인 판매 정책과 인센티브를 제공하는 새로운 프로젝트와 경쟁해야 한다고 말했습니다.
신규 공급과 인도 예정인 아파트 수가 점점 풍부해짐에 따라 이 투자자 그룹의 매도 압력이 증가하고 있습니다. Cushman & Wakefield는 지금부터 2028년까지 하노이에 약 80개의 프로젝트 및 구역에서 28,000개 이상의 제품이 추가로 인도될 것으로 예측합니다.
