자금 흐름이 실질 가치 자산으로 강력하게 이동
베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)의 연구 데이터에 따르면 베트남 부동산 시장은 투자자의 행동과 시장 운영 논리 모두에서 뚜렷한 변화와 함께 "건강한 정화" 과정을 겪고 있습니다.
이전에는 기회를 놓칠까 봐 두려워하고 단기적인 가격 상승 기대에 따라 돈을 쏟아붓는 심리가 일반적이었지만, 현재는 구매자들이 더 신중해지고, 더 신중하게 선택합니다. 법적 요소와 투자자의 역량 외에도 실제 활용 능력, 유동성 및 부동산의 지속 가능한 성장 여지와 같은 기준이 점점 더 중요해지고 있습니다.
2025년 3분기 말부터 금리 수준이 상승하면서 투자 심리가 더욱 신중해졌습니다. 그러나 프로젝트 투입 비용이 증가함에 따라 1차 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 시장 가격에 근접하는 방향으로 2026년 초부터 새로운 토지 가격표가 발효된 것은 공정성과 투명성을 높이는 데 기여하지만, 토지 가격이 주택 가격의 30%를 차지하면서 프로젝트 개발 비용도 크게 증가시킵니다.
이와 함께 건축 자재 가격, 재정 비용, 인건비 및 관련 구현 비용의 압력이 있습니다. 2026년 3월경부터 많은 프로젝트에서 이러한 비용이 제품 원가에 점진적으로 연결되어 이전 단계에 비해 판매 가격이 2%에서 5% 상승했습니다.
하노이에서는 신규 분양 프로젝트의 평균 판매 가격이 약 1억 2,800만 VND/m2로 2025년 대비 28% 증가했습니다. 흥옌을 포함하면 평균 가격은 약 8,700만 VND/m2입니다. 호치민시에서는 평균 판매 가격이 약 1억 1,000만 VND/m2로 2025년 대비 소폭 증가했습니다. 반면 다낭에서는 평균 판매 가격이 약 9,100만 VND/m2로 약 10% 증가했으며, 이는 주로 고급 공급의 출현과 다음 판매 단계의 가격 조정 때문입니다.
부동산에 대한 추진력
VARS에 따르면 중장기적으로 부동산 시장은 더 엄격한 선택 방향으로 계속 성장할 것으로 예상됩니다.
이 주기의 주요 동력 중 하나는 토지, 주택 및 부동산 사업에 관한 법률 시스템을 완성하고 동기화하는 과정입니다. 이는 어려움에 처한 프로젝트의 어려움을 해결하는 기반일 뿐만 아니라 새로운 프로젝트의 길을 열고, 동시에 시장의 투명성 요구 사항을 충족하지 않거나 시행하는 재정 능력이 부족한 취약한 투자자를 점진적으로 제거하는 "자연 필터" 역할을 합니다.
또한 인프라는 부동산 시장의 발전 공간을 재구성하는 기본 동력이 될 것입니다. 롱탄 공항, 자빈 공항, 3번 순환 도로, 4번 순환 도로, 하노이-꽝닌 고속철도, 벤탄-껀저 고속철도와 같은 프로젝트와 주요 물류 회랑은 연결성을 개선할 뿐만 아니라 대규모, 통합적이고 체계적인 도시 지역 형성을 위한 전제를 만듭니다.
주목할 만한 점은 2026-2030년 중기 공공 투자 총액이 822만 조 동에 달할 것으로 예상되며, 이는 2021-2025년 기간의 2.7배로 경제 전반과 부동산 시장의 추진력이 될 것입니다.
이와 함께 거시 경제 요인, 특히 금리 수준의 변화는 자본 비용, 위험 선호도 및 투자자의 수익 기대치를 형성하는 데 계속해서 핵심적인 역할을 합니다.
다음 단계에서 주목할 만한 추세 중 하나는 단극 도시 모델에서 다중 중심지로의 이동입니다. "지속 가능한 원심 분리"는 더 이상 감정적인 중심지 이탈이 아니라 위성 도시, 대도시, 메가시티 및 동기화되고 연결된 인프라가 잘 갖춰진 새로운 개발 지역으로의 지향적인 이동입니다. 이러한 추세는 시장이 심층적으로 재구성되고 새로운 성장 극을 형성하는 데 도움이 되며, 동시에 자본과 인구가 계속해서 중심 핵심 지역에 축적되는 대신 더 합리적으로 분배될 수 있는 조건을 만듭니다.
