Savills 보고서에 따르면 2026년 2분기 호치민시 아파트 시장은 신규 공급이 1,800채에 달하는 것으로 기록되었습니다. 주택 구매 대출 금리가 높은 수준을 유지하여 여전히 신중한 심리가 만연한 상황에서 시장은 일반적으로 신규 공급이 매년 증가함에 따라 개선 신호를 유지하고 있습니다.
상반기 누계 신규 공급량은 7개 신규 프로젝트에서 3,700채에 달했습니다. 그러나 현재 가장 큰 장벽은 신규 분양이 주로 A급 및 B급 부문에 집중되어 있다는 것입니다. 이 모든 제품의 가격은 평방미터당 9천만 동 이상이며, 특히 80%가 평방미터당 1억 2천만 동을 초과합니다.
이러한 발전은 시장이 높은 재정 능력을 요구하는 제품으로 강력하게 이동함에 따라 국민의 지불 능력 격차가 점점 더 커지고 있음을 보여줍니다.
공급이 개선되었음에도 불구하고 시장 운영 상황은 여전히 침체되어 있습니다. 2026년 2분기까지 주택 구매 대출 평균 금리는 약 13%에 달해 전년 동기 대비 4%p 상승했습니다. 그 결과 신규 공급을 포함한 전체 시장 흡수율은 32%로 감소하여 1,500건 이상의 거래에 해당합니다.
공급이 고급 부문으로 집중되면서 신용 조건에 대한 시장의 민감도가 높아졌습니다. 왜냐하면 고가 제품은 항상 구매자가 더 큰 레버리지 비율을 사용해야 하기 때문입니다.
전문가들은 주택 구매 고객 그룹의 실제 수요는 매우 크지만, 대부분의 고객이 m2당 5천만 동 미만의 아파트를 찾고 있는 반면, 새로 판매되는 공급량의 80%가 이 수준을 초과하는 가격을 가지고 있기 때문에 현재의 장애물은 여전히 가격 불일치라고 단언합니다. 이러한 가격 차이로 인해 실제 수요는 1차 시장에서 성공적인 거래로 전환될 수 없습니다.
구매자가 드문 이유는 투자 고객 그룹이 부재하기 때문이기도 합니다. 투기 자본 흐름의 사라짐은 시장의 일반적인 흡수율 감소의 주요 원인입니다. 단기 투기 자본 흐름도 재정적 압력으로 인해 시장에서 철수한 것으로 보입니다.
호치민시의 부동산 투자자인 도안비엣 씨는 2024년에 구 7군 탄퐁동 지역의 아파트 프로젝트에서 총 150억 동 이상의 가치로 아파트 3채를 구매했다고 밝혔습니다. 그는 은행에서 대출을 받았고 진행 상황에 따라 투자자에게 30%를 납부했습니다. 이번 9월까지 그는 3채 모두에 대해 45%, 즉 약 70억 동을 즉시 납부해야 합니다. 그러나 현재 상황에서 재정 상황은 기대에 미치지 못하고 대출 금리가 높아져 대출금을 갚기 위해 판매할 계획입니다.
그는 2개월 이상 계속해서 판매 광고를 했지만 많은 중개인을 보냈음에도 불구하고 유동성이 없습니다. 거래를 빨리 하기 위해 그는 가격 인하를 수용했지만 여전히 구매 문의가 적습니다. 그의 말에 따르면 이 상황은 많은 구매자가 아파트 구매 권한을 얻기 위해 "쟁탈전"을 벌여야 하는 정점과는 다릅니다.
많은 중개인에 따르면 "파도타기"를 원하지 않는 것 외에도 원금 유예 인센티브가 곧 종료되는 상황에서 주택 가치의 거의 절반을 지불하는 것은 재정적 압력을 증가시켜 많은 투자자들이 물량을 쏟아내고 있습니다.
이 시기에 아파트를 "떨이"하는 것은 쉽지 않습니다. 특히 핫스팟 기간에 판매되는 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. 단가가 8천만 동에서 1억 동/m2 이상으로 변동하는 상황에서 나중에 구매하는 사람들은 높은 고정 금리가 그들을 매우 신중하게 만드는 상황에서 수십억 동의 큰 돈을 즉시 지불해야 합니다. 중고품이 팔리지 않는 상황에서 새 제품을 사는 것은 말할 것도 없습니다.
지금부터 연말까지 많은 시장 조사 기관은 주택 구매 대출 금리 수준이 계속 높게 유지되어 투자 수요에 압력을 가할 것으로 예측합니다. 금리는 앞으로 시장 발전을 결정하는 중요한 변수가 될 수 있습니다. 금리가 13-15% 수준을 유지하면 흡수율이 20% 미만으로 떨어질 수 있지만 판매 가격은 상승세를 유지하기 어려울 수 있습니다.
