현재 많은 부동산 기업들은 K 계수로 토지 사용료를 계산하면 매우 높은 금액을 납부해야 한다고 생각합니다. 이에 따라 부동산 프로젝트는 일반적으로 여러 목적(혼합)과 새로운 도로를 형성합니다. 그러나 토지 가격표는 업데이트되지 않았고 새로운 도로를 계산할 수 없으므로 토지 가격을 정확하게 결정하기 위해 K 계수를 적용할 수 없어 기업에 어려움을 주고 국가 예산 손실을 초래하며 프로젝트가 지연되고 비용이 증가합니다.
호치민시 부동산 협회 회장인 레 호앙 쩌우 씨는 다음과 같은 예를 들었습니다. 투득시 응우옌 시엔 거리에 1ha 면적의 토지가 있다고 가정하면 토지 가격표는 5,660만 동이고, 현재 토지 가격 조정 계수는 약 1.4배, 즉 약 8천만 동/m2입니다. 따라서 "토지 가격표 x 토지 가격 조정 계수"를 적용하면 토지 회수, 토지 할당, 토지 사용 목적 변경 시... 8천만 동/m2의 토지 가격이 적용됩니다.
한편, 응우옌시엔 거리에서도 토지 사용 계수가 7배인 10,000m2 면적의 고층 아파트 프로젝트가 있습니다. 현재 아파트 가격은 m2당 5천만 동입니다.
프로젝트 시행 기간 기준을 2년으로 설정한 후 판매 비용, 관리 비용, 대출 이자를 제외하고 투자자 이익과 건설 비용을 제외하면 "잉여 방안"을 적용하면 잉여 가치는 평방미터당 약 3,500만 동에 불과하지만 "K 계수"로 계산하면 평방미터당 8천만 동(2.28배 더 높음)입니다. 따라서 손실을 입지 않기 위해 기업은 평방미터당 1억 동 이상의 판매 가격을 책정해야 합니다.
위에서 언급한 예에서 볼 수 있듯이 새로운 토지 가격표를 적용한 후 토지 사용료가 급증할 수 있다는 것은 많은 결과를 초래합니다. 투자자들은 프로젝트 개발 비용과 토지 사용료 모두 증가로 인해 큰 압력을 받고 있습니다. 판매 가격을 조정하지 않으면 많은 기업이 버틸 수 없을 것이고, 이러한 상황이 계속되면 새로운 공급이 다시 부족해지고, 주택 가격이 계속 상승하며, 정착의 꿈은 점점 더 멀어질 것입니다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS)도 현재 시장의 가장 큰 위험은 많은 지역에서 조정 계수를 발표하지 않거나 높은 수준으로 적용하는 상황에서 새로운 토지 가격표를 적용하는 데서 비롯된다는 견해를 제시했습니다. 이로 인해 토지 비용이 급증하여 프로젝트 비용이 높아지고 특히 새로운 개발 지역에서 기업에 어려움을 초래합니다. 그때 토지 비용은 2026년에도 부동산 공급을 억제하는 병목 현상이 될 것입니다.
토지 가격과 함께 대출 금리 수준이 단기간에 빠르게 상승하는 징후도 프로젝트 개발 기업과 실제 주택 구매자에게 동시에 압력을 가할 것으로 예상됩니다.
대도시의 부동산 가격이 평균 소득에 비해 높은 수준에 도달한 상황에서 자본 비용 증가로 인해 시장 참여 가능성이 있는 사람들, 특히 금융 레버리지를 사용하는 구매자가 시장 유동성에 직접적인 영향을 미치기 때문에 시장이 좁아졌습니다.
따라서 레호앙쩌우 씨에 따르면 K 계수로 토지 가격을 결정하면 프로젝트가 납부해야 하는 토지 사용료가 매우 높아 비합리적이므로 부동산 프로젝트, 상업 주택, 도시 지역에 적용하기 위해 각 지역, 위치, 프로젝트에 적용되는 토지 가격 조정 계수를 구축해야 합니다.
레호앙쩌우 씨는 "부동산, 상업 주택, 도시 지역 건설 투자 프로젝트의 토지 가격 책정은 주택 단지, 작은 토지 구획의 토지 가격 책정과는 완전히 다릅니다. 왜냐하면 부동산 프로젝트, 상업 주택, 도시 지역은 토지 사용 규모가 크고 각 프로젝트는 일반적으로 다른 토지 사용 계수를 가지고 있기 때문입니다. 따라서 프로젝트의 토지 사용 계수가 높을수록 토지 사용료, 토지 임대료가 낮은 프로젝트보다 높게 납부해야 하는 계산 방법을 개발해야 합니다."라고 의견을 밝혔습니다.
