아파트 손실 삭감 상황 증가
최근 주택 구매 대출 금리 수준이 빠르게 상승하면서 금융 레버리지를 사용하는 투자자 그룹에 큰 압력이 가해져 일부 지역에서 아파트 손절매 판매 현상이 더 자주 나타나고 있습니다.
베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 분석에 따르면 이러한 추세는 전체 시장의 일반적인 추세를 반영하지 않으며, 주로 "뜨거운" 성장 단계에 참여하고 큰 재정적 레버리지를 사용하는 투자자, 특히 원금 유예 기간과 금리 인센티브가 있는 대출에서 비롯됩니다.
우대 기간이 끝나고 금리가 상승하는 상황에서 재정적 압력이 증가하여 많은 투자자들이 자금 흐름을 재구성하기 위해 매도해야 합니다. 게다가 "포모" 심리에 따라 구매하는 경우가 적지 않으며, 단기 단타를 기대하며 가격 차이를 감수하고 구매합니다. 시장이 정체되면 이 그룹은 위험을 최소화하기 위해 차익 부분을 "손절매"해야 합니다.
2025년 아파트 부문 유동성에 대한 평가에서 SGO Homes의 레딘쭝 총괄 이사는 2025년 평균 흡수율이 신규 판매 공급량 대비 약 68%에 달하며, 이는 거의 88,000건의 성공적인 거래에 해당한다고 밝혔습니다.
올해 첫 3분기 동안 많은 프로젝트가 높은 가격에도 불구하고 실제 주택 수요와 투자 증가 덕분에 좋은 흡수율을 기록했습니다. 그러나 4분기에는 공급이 급증하고 예금 및 대출 금리가 상승하기 시작하는 상황에서 투자 심리가 더욱 신중해짐에 따라 흡수율이 약간 감소하는 경향이 있었습니다.
하노이에서 신규 분양 아파트 가격은 평균 약 1억 동/m2로 2024년 대비 40% 증가했습니다. 호치민시에서는 신규 분양 가격이 평균 1억 1,100만 동/m2로 전년 대비 23% 증가했으며, 연말에 일련의 고급 프로젝트가 분양되었습니다.
2차 시장에서 하노이 지역의 판매 가격은 단기간에 빠르게 상승했으며, 많은 지역에서 가구당 수억 동에서 수십억 동까지 상승한 것으로 기록되었습니다. 그러나 상승세는 연말에 둔화되는 경향이 있으며, FOMO 심리에 따라 구매하는 일부 투자자들의 "손절매" 판매 상황이 급증하는 반면, 중심 지역의 가격 수준은 여전히 안정적으로 유지되고 있습니다.
주택 구매자 심리가 더 신중해지고 시장 유동성이 둔화되고 있습니다.
VARS에 따르면 전체 시장을 포괄하는 추세는 아니지만 판매 공급이 증가하는 상황에서 구매자는 신중하고 기다리는 경향이 있어 일부 지역에서 유동성이 부분적으로 둔화되었습니다.
이전 코로나19 전염병 기간 동안 금리가 낮고 임대 수익률이 상대적으로 매력적이었을 때, "하우스 해킹" 전략(담보 대출을 보상하기 위해 부동산을 구매하고 일부 또는 전부를 임대하는 것)은 특히 초보 주택 구매자에게 효과적인 해결책으로 여겨졌습니다. 이 전략은 구매자가 자산을 소유하면서 임대 현금 흐름을 활용하여 부채 상환 압력을 줄이고 자기 자본 축적 과정을 가속화하는 데 도움이 됩니다.
2026년으로 접어들면서 시장 상황은 바뀌었습니다. 주택 가격 상승, 모기지 금리 상승, 대출 기준 강화로 인해 과거에 효과를 발휘했던 전략은 실현 가능성이 떨어졌습니다. 시장은 점차 빠른 이익 추구 사고방식에서 장기적인 지불 능력과 재정적 안전을 우선시하는 것으로 전환되고 있습니다.
VARS에 따르면 앞으로 2023년부터 체결된 우대 주택 구매 대출은 2~3년 동안 낮은 금리와 원금 유예 패키지를 누린 후 일제히 부유 금리 메커니즘으로 전환될 것입니다. 이때 실제로 지불해야 할 이자율은 특히 높은 레버리지를 사용하는 그룹의 차용인의 초기 계산 수준보다 크게 증가할 수 있습니다.
우대 대출 패키지에 처음 접근한 많은 주택 구매자도 예상보다 빠르게 금리 인상에 직면하여 재정 계획이 혼란에 빠질 수 있습니다. 프로젝트 인도 지연 시 위험이 더욱 증가합니다. 이때 투자자는 이중 압력을 받습니다. 대출 이자 비용이 증가하는 반면 재정적 의무를 보상하기 위해 임대 현금 흐름을 활용할 수 없습니다.
높은 금리와 이전만큼 매력적이지 않은 임대 시장 상황에서 실제 발생하는 현금 흐름은 대출 이자를 보상하기에 충분하지 않을 수 있으며, 투자자를 수동적인 상태로 몰아넣고 심지어 불리한 조건에서 매도해야 할 수도 있습니다.
VARS는 재정적 "저점" 압력으로 인해 투자자들이 점점 더 신중해지고 있으며, 단기적인 가격 상승 기대를 쫓는 대신 완전한 법적 지위, 명확한 진행 상황, 실제 개발 능력 및 실제 주거 수요에 적합한 가격을 가진 프로젝트에 집중하고 있다고 평가했습니다.
