공급은 풍부하지만 구매자는 여전히 어려움을 겪고 있습니다.
집을 사는 것을 고려하고 있는 호앙마이안(33세, 독신)은 이미 저축이 있었음에도 불구하고 서둘러 돈을 쓰지 않았습니다.
마이안에게 질문은 선불금이 충분한지 여부뿐만 아니라 그 후 부담해야 할 대출금도 마찬가지입니다.
저는 저축액과 가족 대출을 합쳐 약 7억 동을 마련하여 하노이 서부 지역에 침실 2개 아파트를 찾을 계획입니다. 하지만 은행에서 대출을 받으려면 최소 10억~13억 동, 즉 초기 자본의 30%가 있어야 적합한 아파트를 살 수 있고, 가구 비용, 원금 및 월별 이자는 포함되지 않습니다."라고 마이안은 말했습니다.
마이안에 따르면 그녀의 두 직업에서 얻는 수입은 현재 매달 약 5천만~6천만 동입니다. 그러나 축적된 자본의 거의 전부를 집에 쏟아붓고 계속해서 더 많은 돈을 빌리면 재정적 압박이 매우 높아질 것입니다.
저는 여전히 안정을 위해 집을 사고 싶지만, 지금 돈을 투자하면 거의 모든 저축이 소진될 것입니다. 그 후 매달 은행에 갚기 위해 많은 돈을 써야 해서 여전히 망설이고 있습니다."라고 마이안은 말했습니다.
2차 시장에서 Pham Hoang 씨는 Ha Dong의 Xa La 도시 지역에 있는 아파트를 판매하고 싶어합니다.
약 4개월 전, 그는 침실 2개, 완비된 가구를 갖춘 아파트를 49억 동에 매물로 내놓았습니다. 그러나 거래가 지연되어 가격을 46억 5천만 동으로 낮추고 일부 전자 기기를 줄였습니다.
최근에 몇몇 젊은 가족들이 구매 문의를 했지만 더 낮은 가격으로 지불했습니다. 저는 아직 동의하지 않았습니다."라고 호앙 씨는 말했습니다.
그는 주택 판매가 재정적 압박 때문이 아니라 가족 구성원이 늘어나면서 더 넓은 아파트로 이사하려는 필요성에서 비롯되었다고 말했습니다.
너무 낮게 팔면 같은 지역에 있는 다른 침실 3개짜리 집으로 이사할 돈도 없을 것입니다."라고 호앙 씨는 말했습니다.
호앙 씨의 경우는 건설부가 통계한 프로젝트의 재고 아파트 수에 해당하지 않지만, 2차 시장의 또 다른 단면을 반영합니다. 판매자는 판매할 필요가 있고, 구매자는 구매할 필요가 있지만, 양측이 수용하는 가격 수준은 여전히 맞지 않습니다.
12,800채 이상의 아파트 재고
이러한 역설은 프로젝트에서 판매되지 않은 부동산의 양이 증가하고 있다는 점에서 더욱 주목할 만합니다.
건설부의 2026년 2분기 주택 및 부동산 시장 보고서에 따르면 34개 지역 중 25개 지역의 데이터에 따르면 프로젝트의 재고량은 약 39,284개 제품입니다.
그중 아파트만 12,823채 재고로 1분기 대비 22.2% 증가했습니다. 단독 주택은 15,313채 재고로 46.4% 증가했으며, 토지는 약 11,148개 필지입니다.
공급도 동시에 증가했습니다. 2분기에는 미래에 형성될 주택 판매 자격이 있는 131개 프로젝트와 약 59703채의 아파트가 있으며, 그 중 33,832채가 아파트입니다.
그러나 거래는 감소했습니다. 전국적으로 2분기에 약 100,005건의 부동산 거래가 성공적으로 이루어졌으며, 이는 전 분기의 71.5%에 불과합니다. 특히 아파트 및 단독 주택 거래는 26,567건으로 1분기의 86.1%, 전년 동기의 77.1%에 해당합니다.
건설부는 또한 자본 비용이 시장 흡수 능력에 계속 영향을 미치고 있다고 기록했습니다. 부동산 대출 금리 수준은 일반적으로 연 12~14%입니다. 반면 우대 기간 이후 많은 대출이 일부 은행에서 연 13-15%, 심지어 연 15~16%의 변동 금리로 전환되었습니다.
이러한 전개는 마이안과 같은 사람들의 신중한 심리를 어느 정도 설명해 줍니다. 구매할 필요가 있고 저축할 돈이 있지만 장기간에 걸친 막대한 대출로 인해 돈을 쓰기로 결정하는 것이 더 이상 간단하지 않습니다.
재고는 있지만 재고 가격은 얼마입니까?
12,800채 이상의 재고는 시장이 실제 거주 구매자의 요구에 맞는 주택이 과잉이라는 것을 의미하지는 않습니다.
건설부 보고서는 현재 재고 아파트 가격 구조를 발표하지 않아 미판매 아파트가 어떤 부문에 집중되어 있는지, 그리고 마이안과 같은 구매자가 접근할 수 있는 가격대에 몇 채가 있는지 확인할 수 없습니다.
한편, 팜 호앙 씨의 이야기는 또 다른 격차를 보여줍니다. 판매자는 더 큰 집으로 교환할 수 있을 만큼 충분한 가격을 유지하고 싶어하는 반면, 구매자는 재정 능력에 맞게 지불하려고 노력합니다.
두 가격대가 만나기 전에는 양측 모두 수요가 있어도 거래가 이루어지기 어렵습니다.
보고서에서 건설부는 2분기 시장 유동성이 공급 개선 속에서 계속 감소하고 있으며, 주택 가격과 자본 비용은 여전히 국민의 주택 접근성에 영향을 미치고 있다고 평가했습니다.
재고 아파트 수량만으로는 시장에 실제 구매자에게 적합한 주택이 많다고 결론 내리기에 충분하지 않습니다. 더 중요한 것은 12,823채의 재고 아파트 가격이 얼마이며, 그 중 얼마나가 실제 거주 수요자의 지불 능력에 실제로 적합한가입니다.
