결의안 21-NQ/TW(결의안 21이라고 함, 2026년 7월 28일 발표)는 다음과 같은 방향을 제시합니다. 판매용 상업 주택 건설 토지에 대한 장기 토지 할당, 우선 순위는 주로 아파트입니다.
그중 신규 건설 아파트의 경우 아파트 사용 기간은 건물 건설 연한에 따라 규정되며, 재산권 보장과 관련하여 아파트 소유자는 기간 만료 시 규정에 따라 아파트를 새로 건설하기 위한 재정적 의무를 이행할 권리가 있습니다.
전문가들은 정책이 국민의 재산 소유권과 시장 심리에 직접적인 영향을 미치므로 적절한 시행 메커니즘으로 설계해야 한다고 평가합니다.
가장 큰 과제는 여전히 시장 반응에 있습니다. 베트남 사람들은 오랫동안 주택을 축적되고 대대로 이어지는 자산으로 여겨왔기 때문에 아파트 사용 기간과 관련된 정보는 충분히 설명되지 않으면 일부 구매자를 걱정하게 만들 수 있습니다.
응우옌 당 뜨 변호사(호치민시 변호사 협회)는 결의안 21의 방향에 따르면 상업 주택 건설 토지는 여전히 장기적으로 할당되지만, 위의 건설 공사, 특히 아파트는 건설 연한과 관련된 사용 기간이 있습니다. 사용 기간이 만료되었는데도 아파트의 품질이 여전히 보장된다면 계속 사용할 수 있으며, 강제 철거되거나 주민들이 추가 비용을 지불해야 하는 일은 없을 것입니다.
아파트가 철거되어야 할 때 법률은 여전히 보상, 재정착, 아파트 재건축 또는 규정에 따른 토지 사용권 해결 메커니즘을 통해 국민의 합법적인 권리와 이익을 보장합니다.
응우옌 당 뜨 변호사에 따르면 결의안 21의 획기적인 변화는 아파트 소유자가 새로운 아파트를 건설하기 위한 재정적 의무를 이행할 권리가 있다는 것입니다. 구체적으로 기존 토지에 현대적인 새로운 거주지를 계속 갖기 위해 국민은 예산이나 투자자의 완전한 지원을 당연하게 기다리는 대신 재정적 기여를 해야 합니다.
베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)의 견해에 따르면 토지 사용권과 건축물 사용 기간을 명확히 구별해야 합니다. 새로운 방향에 따르면 상업 주택에 대한 토지 사용권은 여전히 안정적이고 장기적으로 유지됩니다. 반면 아파트 사용 기간은 건물의 기술 수명에 따라 결정됩니다.
규정을 효과적으로 시행하기 위해 VARS IRE는 공사 수명 결정 기준을 계속 구체화할 것을 제안합니다. 사용 기간이 만료된 공사 결정 조건, 절차 및 권한; 아파트 재건축 시 재정 의무 이행 메커니즘; 아파트가 새로 건설된 후 소유자의 권리; 합의에 도달하지 못하거나 재정 능력이 부족한 경우에 대한 처리 계획.
이 기관은 새로운 아파트 프로젝트에 대한 적절한 적용 로드맵을 구축하고 주민들이 정책의 본질을 올바르게 이해하도록 홍보를 강화할 것을 제안했습니다. 이에 따라 아파트 사용 기간에 대한 규정은 장기적인 토지 사용권을 변경하지 않고 건물 수명 주기의 관리, 안전 보장 및 아파트 사용 연한이 만료되었을 때 주민들의 권익 보호를 목표로 합니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA)도 싱가포르와 유사한 "99년 토지 할당" 모델 적용에 대한 주목할 만한 제안을 했습니다. 이에 따라 국가는 프로젝트 개발 기업에 장기(예: 99년) 토지를 할당해야 합니다. 기업은 그 후 해당 기간 동안 고객에게 아파트를 판매합니다. 이 기간이 만료되면 토지는 재계획을 위해 국가에 반환됩니다.
이는 오래된 아파트 개조를 더 쉽게 만들고, 다음 세대의 주택 보장을 보장하며, 특히 아파트 가격을 낮추는 데 도움이 될 것입니다. 아파트가 기간제로 판매되면 주택 가격이 장기 소유 아파트보다 저렴해집니다. 투기 가치 대신 사용 가치를 중심으로 부동산 시장을 재구성합니다. 토지가 더 이상 초과 이익을 축적하는 도구가 아니고 아파트가 본질적으로 거주지로 돌아가면 시장은 더 건강하고 지속 가능하게 발전할 것입니다.
