부동산 시장 유동성 감소 추세
베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면 신용 자본 흐름의 변화는 부동산 시장의 움직임에 중요한 영향을 미치는 요소가 되었습니다.
베트남 중앙은행 보고서에 따르면 2025년 12월 31일 현재 신용 기관의 부동산 분야 신용 잔액은 약 474만 조 동으로 2024년 12월 31일 대비 36.24% 증가했으며, 이는 경제 전체 신용 성장률보다 높고 전체 시스템 총 신용 잔액의 25.53%를 차지합니다. 그중 부동산 사업 활동에 대한 신용 잔액은 약 216만 조 동으로 부동산 총 신용 잔액의 45.58%를 차지하며, 2024년 말 대비 49.55% 증가했으며, 이는 부동산 소비를 위한 신용 잔액 증가 속도의 약 1.85배에 해당합니다.
부동산 신용이 빠르게 증가하는 현실에 직면하여 베트남 중앙은행은 신용 기관에 2026년 초부터 신용 성장을 엄격히 통제하도록 요청했습니다. 이에 따라 연초 3개월 동안의 신용 잔액은 연간 성장 목표의 25%(약 15% 수준)를 초과할 수 없습니다.
신용이 엄격하게 통제되는 상황에서 많은 상업 은행, 특히 국영 자본 은행은 부동산 대출 금리를 소비자 또는 생산 및 사업 대출 수준보다 훨씬 높은 수준으로 일제히 조정했습니다.
VARS IRE는 이 기간 동안 금리 인상이 시장의 "내구력"에 대한 시험대가 될 뿐만 아니라 재정적 레버리지에 크게 의존하는 투자 모델에 대한 자연스러운 선별 메커니즘이 될 것이라고 말합니다.
VARS IRE의 연구 데이터에 따르면 부동산 유동성은 특히 이전에 "뜨겁게" 성장했던 지역에서 감소 추세에 있으며, 자금 흐름이 더 이상 빠른 수익을 추구하지 않고 안전, 안정성 및 위험 통제 능력을 우선시합니다. 이러한 상황에서 주택 구매 대출 금리 수준이 급격히 상승하면서 부동산 시장은 높은 레버리지와 단기 기대에 기반한 투자 모델이 점차 위험을 드러내는 "자연 정화" 단계에 접어들게 되었습니다.
이에 따라 2025년 10월 말부터 현재까지 주택 구매 대출 금리 수준이 급격히 상승하여 대출자에게 상당한 압력을 가하고 있습니다. 많은 은행들이 우대 후 금리를 연 12-14% 수준으로 적용하고 있으며, 심지어 한때 연 16%까지 올라갔습니다. 반면 얼마 전까지만 해도 많은 고객들이 연 5-6%의 "미끼" 금리로 대출 패키지에 참여했지만 고정 기간은 3-6개월로 짧았습니다. 변동 금리로 전환하면 실제 자본 비용이 급증하여 초기 재정 계산이 혼란에 빠지며, 특히 우대 대출 패키지를 활용하는 개인의 경우 더욱 그렇습니다.
구조적 위험은 지연 요소에 있습니다. 2023-2024년 주택 구매 그룹은 금리가 상승했음에도 불구하고 여전히 특정 안전 한도를 가지고 있습니다. 그러나 2025년 구매 그룹이 높은 가격 수준에서 큰 레버리지를 사용하여 원금 유예 기간과 금리 인센티브가 동시에 만료되는 2027-2028년 기간에는 위험이 더욱 분명해질 수 있습니다. 소득이 그에 따라 증가하지 않고 시장에 충분히 강력하게 가격을 인상할 여지가 없다면 재정적 압력이 더욱 분명해질 것입니다.
주택 구매자의 행동 변화
VARS IRE에 따르면 금융 비용의 급격한 증가는 실제 구매자와 투자자 모두의 행동을 변화시키고 있습니다. 신규 주택 구매자와 젊은 가구는 결정을 지연하거나, 계속해서 집을 임대하거나, 가격이 약 30% 낮은 도심에서 멀리 떨어진 지역으로 이동하는 경향이 있습니다.
투자자 측면에서 차입 자본에 크게 의존하는 중간 정도의 재정적 잠재력을 가진 그룹은 관찰 및 방어 상태로 전환하여 시장 유동성이 둔화되고 자금 흐름이 더 선택적으로 변하고 있습니다. 그러나 모든 자금 흐름이 시장에서 빠져나가는 것은 아닙니다. 재정적 능력이 좋고 레버리지 비율이 낮은 투자자 그룹은 여전히 자금을 투입하지만 더 엄격한 기준을 가지고 있습니다. 제품은 재정적 능력에 적합하고 법적 근거가 명확하며 가격 상승만 기대하는 대신 안정적인 임대 자금 흐름을 창출하는 능력을 우선시해야 합니다.
VARS IRE는 새로운 상황에서 진정한 재정 능력과 장기적인 사고방식을 가진 개인 및 조직이 유리할 것이라고 생각합니다. 특히 인프라와 명확한 계획의 혜택을 받는 지역에서 개발 가치에 상응하는 가격의 제품을 선택하는 투자자에게는 여전히 기회가 존재합니다.
투자 결정은 더 이상 가격이 얼마나 오를지에 대한 이야기에만 집중하는 것이 아니라, 안정적인 임대 현금 흐름 창출 능력, 재정 안전 한도, 인프라 개발, 계획 및 지역의 실제 삶의 질과 관련된 가치 증가 잠재력에 이르기까지 일련의 요소를 고려해야 합니다.
