최근 하노이가 10ha 이상의 규모의 많은 도시 지역 및 주택 프로젝트를 승인했지만 사회 주택(NƠXH) 개발을 위해 20%의 토지 기금을 할당하지 않은 것에 대한 감사 결론은 주택 보장 목표와 부동산 시장의 실제 운영 간의 큰 격차를 다시 한번 보여줍니다.
2011~2022년 기간 동안 하노이시 인민위원회는 사회 주택을 위해 20% 토지 기금을 할당하지 않은 10ha 이상의 8개 프로젝트를 승인했습니다. 또한 20% 토지 기금 가치에 해당하는 금액을 납부할 수 있는 4개 프로젝트가 있지만 감사 시점까지 시는 대체 토지 기금을 배치하지 않았습니다. 정부 감사원은 또한 규정에 따라 충분한 토지 기금을 배치하지 않은 3개 프로젝트를 지적했습니다.
우선 가장 쉽게 알 수 있는 원인은 이익 문제입니다. 토지 비용, 인프라 투자, 대출 이자 및 법적 절차가 함께 증가하는 상황에서 대부분의 기업은 이윤폭이 더 좋고 자본 회수 속도가 더 빠르며 점점 더 비싸지는 투입 비용을 "짊어지기" 쉬운 고급 부문에 자원을 집중하는 경향이 있습니다.
반면 사회 주택 또는 적절한 가격의 주택은 판매 가격 통제, 더 엄격한 투자 절차, 제한된 구매 대상 및 낮은 재정적 효율성을 요구합니다.
시장 데이터는 고급 부문으로 기울어지는 추세를 분명히 반영했습니다. 베트남 부동산 중개인 협회에 따르면 2025년 전체 시장에는 약 128,000개의 새로운 제품이 판매될 예정이며, 이는 2019~2025년 기간 동안 가장 높은 수준이지만 공급 구조는 여전히 심각하게 불균형합니다. 새로운 공급의 대부분은 고급 아파트와 고가 저층 제품입니다.
반면, 5천만 동/m2 미만의 상업용 아파트는 대도시 시장에서 거의 사라졌습니다. 이는 기업 자본이 수익성이 높은 부문으로 강력하게 유입되고 있음을 보여주는 신호입니다.
EZ 부동산 주식회사 총괄 이사인 Pham Duc Toan 씨는 지난 기간 동안 시장이 저소득층을 위한 사회 주택과 고급 상업 주택이라는 두 가지 부문에 집중되었지만 중산층을 위한 주택은 거의 비어 있다고 말했습니다.
Toan 씨에 따르면 이들은 수요가 매우 큰 그룹이지만 시장의 공백에 빠져 있습니다. 사회 주택을 구매할 자격이 없고 상업용 주택 가격은 지불 능력을 초과합니다. 기업을 적절한 가격의 주택 부문으로 끌어들이려면 전제 조건은 합리적인 비용으로 깨끗한 토지 기금과 토지 사용료 감면 정책, 세금 혜택 및 충분히 강력한 신용 지원이 있어야 합니다.
두 번째 원인은 법적 메커니즘에 규정이 있지만 사회 주택 배치 의무를 다른 방법으로 대체할 수 있는 "문"이 여전히 존재한다는 것입니다.
법령 100/2024/ND-CP의 현행 규정에 따르면 특별 도시, 1종, 2종 및 3종 도시에서 성급 인민위원회는 투자 정책을 승인할 때 투자자가 프로젝트 범위 내 총 주거용 토지 면적의 20%를 사회 주택 건설에 할당하는지 여부를 결정해야 합니다. 그러나 법령은 또한 일부 경우에 지방 정부가 프로젝트 범위 외의 다른 위치에 주거용 토지 기금을 배치하거나 투자자가 사회 주택 건설을 위해 기술 인프라에 투자한 토지 기금 가치에 해당하는 금액을 지불하는 것을 승인하도록 허용합니다. 다시 말해, 20% 토지 기금 의무가 항상 프로젝트 내에서 즉시 이행되는 것은 아닙니다.
문제는 다른 토지 기금이나 돈으로 교환을 허용할 때 지방 관리 기관의 책임이 크게 증가한다는 것입니다. 별도로 추적하지 않고, 독려하지 않고, 대체 토지를 적시에 배치하지 않으면 실제로 NƠXH 토지 기금이 줄어들 것입니다.
세 번째 원인은 사회 주택 사업을 하는 기업도 이 부문을 안심하고 추구할 수 있도록 상응하는 지원을 제대로 받지 못하고 있다는 것입니다. 4월 17일 "부동산 신용, 발전을 위한 통제 방법" 컨퍼런스에서 레탄 회사의 레흐우응이아 이사는 자신의 기업이 2조 동 규모의 프로젝트를 시작하여 기초 공사를 완료했지만 대출을 받을 수 없어 "정체"되었다고 밝혔습니다.
응이아 씨에 따르면, 145,000억 동의 신용 패키지는 사회 주택, 노동자 주택을 위해 설계되었지만, 기업이 6.1%의 우대 금리로 대출을 받기 위해 은행에 접근했을 때 은행은 예금 금리가 높고 그 수준으로 대출하면 손실이 발생할 것이라고 생각하여 거절당했습니다. 심지어 상업 주택 금리로 대출을 수락하는 기업도 잘못된 대출 대상을 우려하여 승인되지 않았습니다.
