최근 관찰에 따르면 국영 상업 은행 그룹은 모두 주택 구매 대출 금리를 민간 주식 상업 은행과 비슷한 수준(약 14-15%/년 수준)으로 대폭 인상한다고 발표했습니다.
이러한 움직임은 2026년 부동산 분야의 신용 성장률이 전체 신용 성장률을 초과하지 않도록 통제하라는 베트남 중앙은행의 지시에 따라 시행하기 위한 것입니다.
2025년 전체 시스템 신용은 19% 이상 성장했으며, 특히 부동산 사업 신용은 28%까지 증가했습니다. 부동산 신용은 빠르게 증가하고 경제에서 큰 비중을 차지하며, 주로 고급 주택 프로젝트에 쏟아져 은행과 투자자 모두에게 많은 위험을 초래합니다.
전문가들은 신용이 계속해서 불균형하고 금리가 상승하고 유동성이 감소하면 유동성 위험, 자본 흐름 불균형 및 부실 채권에 대해 지속적으로 경고합니다. 따라서 부동산 신용 증가 속도를 늦추는 것이 필요합니다.
그러나 부동산 기업 그룹의 주요 이야기는 크고 장기적인 자본 부족에 직면해 있으며, 현재 중장기 신용에 대한 대체 채널이 없다는 것입니다. 따라서 향후 신용 제한은 부동산을 어려운 상황으로 몰아넣을 것입니다.
VCB 증권 회사(VCBS) 연구팀은 2026년이 시장, 부문 및 부동산 기업 간에 차별화된 해가 될 것이라고 밝혔습니다. 그중 신용 환경, 금리가 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.
VCBS에 따르면 부동산 신용은 많은 프로젝트가 판매 단계에 접어들고 건설 진행 속도를 높여 중장기 자본 수요가 증가함에 따라 여전히 증가 추세를 유지하고 있습니다. 그러나 이 기관은 부동산 산업의 신용 자본 접근성이 2025년에 비해 덜 유리할 것이라고 생각합니다.
VCBS는 금리 외에도 투자자들이 2026년 2분기와 4분기에 기업 채권 만기 압력이 증가할 것이라고 전망합니다. 기업이 채권 발행 및 신용 대출을 포함한 새로운 자본원에 접근할 가능성은 발행 조건과 자본 비용 모두에서 더욱 엄격하게 통제될 것으로 예상됩니다. 그중 재정 능력이 약하고 레버리지가 높으며 프로젝트 포트폴리오 유동성이 낮은 기업은 더 큰 재융자 위험에 직면할 것입니다.
부동산 신용 축소 정책에 대해 SHS 증권 회사의 분석가들은 실제로 강력하게 추진하기 어렵고 시간이 오래 걸린다고 말합니다. 이유는 담보 자산 구조에 있습니다. 기업과 개인의 대부분의 대출은 짧든 길든 부동산으로 담보됩니다. 따라서 부동산 신용 축소는 전체 시스템 신용 축소로 쉽게 변질될 수 있습니다.
또한 부동산과 관련된 신용 부문은 여전히 많은 은행의 순이익률에 중요한 기여를 하고 있습니다. 따라서 목표가 여전히 높은 성장을 유지하는 것이라면 부동산 신용이 급격히 감소하고 장기화되는 시나리오는 일반적으로 시스템 위험으로 인해 경제가 "제동"해야 할 때만 발생합니다.
신용 확대 여지가 한계에 도달한 상황에서 전문가들은 기업 채권 시장을 다시 활성화해야 한다고 권고합니다.
2026년 부동산 신용이 감소하는 상황에서 이 산업의 기업은 부족한 자본 부분을 보충하기 위해 채권 시장에서 자본 동원을 강화해야 할 것입니다.
부동산 기업이 큰 만기 압력에 직면하면서 압력은 배가되었습니다(2026년에 만기가 도래하는 기업 채권 수는 200조 동 이상, 부동산 채권 만기만 약 121조 동 이상).
긍정적인 점은 일부 기관의 평가에 따르면 올해 기업 채권 시장이 1조 동 발행으로 급증할 것으로 예상된다는 것입니다. 만기가 도래한 200조 동을 제외하면 신규 순 발행량은 여전히 약 800조 동에 달하며, 이는 감소하고 있는 상업 은행의 장기 신용과 은행 금리 상승을 상쇄합니다.
